서울 아파트 매매가격의 급등으로 내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있는 상황에서, 2024년 하반기부터 2025년 상반기까지의 가격 변화를 종합 분석하고 향후 전망을 제시합니다.
전문가 100% 상승 전망과 공급 부족 이슈, 실제 거래 데이터를 통한 정확한 시장 분석을 확인하세요.
와, 정말이지 서울 아파트 시장이 요즘 어떻게 돌아가는지 모르겠어요. 제 친구도 지난달에 아파트 보러 다녔는데, 한 달 사이에 호가가 2억이나 올랐다고 하더라고요. 혹시 당신도 이런 경험 있으시죠? 아파트 하나 보러 갔다가 며칠 뒤에 다시 연락했더니 가격이 훌쩍 뛰어 있고…
2024년 하반기 서울 아파트 시장 핵심 변화
2024년 하반기 서울 아파트 시장을 한 마디로 정리하면 ‘반전의 시작’이었어요. 7~8월까지만 해도 가격 상승률이 급격히 꺾이면서 거의 보합세에 가까웠는데, 9월부터 다시 상승 모멘텀이 시작됐거든요.
한국부동산원 공식 통계를 보면, 서울 아파트 매매가격은 2024년 전체적으로 4.5% 상승했어요. 3.3㎡당 평균 가격이 3,861만 3,000원을 기록하면서 2021년 최고점 대비 99.4%까지 회복한 거죠. 거의 전고점 수준까지 올라왔다는 얘기예요.
정말 놀라운 건 지역별 편차인데요. 강남 3구와 용산구는 정말 파죽지세였어요. 압구정동 신현대 11차가 3월에 92억원으로 신고가를 찍었고, 이촌동 한강맨숀도 43억 8천만원으로 최고가를 기록했거든요. 이런 식으로 고가 아파트들이 계속 신기록을 세우고 있어요.
2025년 상반기 시장 상황과 토지거래허가제의 영향
2025년 들어서는 진짜 롤러코스터 같은 시장이 됐어요. 2월에 서울시가 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 지역의 토지거래허가제를 해제했다가, 한 달 만에 다시 확대 재지정하면서 시장이 완전히 요동쳤거든요.
실제로 토허제가 해제됐던 2~3월 거래량을 보면 정말 대박이었어요. 2024년 9월부터 2025년 1월까지 3,000건대에 머물던 아파트 거래량이 2월 6,228건, 3월 6,144건으로 갑자기 두 배 이상 폭증했어요. 그런데 3월에 다시 토허제가 확대되면서 4월부터는 거래가 얼어붙은 상황이죠.
하지만 이게 일시적인 현상일 가능성이 높아요. 부동산 전문가 10명을 대상으로 한 조선비즈 설문조사에서 100% 모든 전문가가 서울 아파트값이 앞으로도 상승할 것이라고 전망했거든요. 토허제의 가격 억제 효과는 초기에만 나타나고, 시간이 지나면서 효과가 떨어진다는 연구 결과도 나와 있고요.
왜 전문가들이 이렇게 확신하는 걸까요?
정말 중요한 건 공급 부족 문제예요. 부동산R114 자료를 보면, 2025년 서울 아파트 입주 예정 물량이 총 3만 7,681가구인데, 2026년에는 9,640가구, 2027년에는 9,573가구로 급감할 예정이거든요. 이건 최근 5년 평균치의 23% 수준밖에 안 되는 거예요.
제가 부동산 업계에서 일하는 지인한테 들은 얘기로는, 건설사들이 고금리와 건설비 상승으로 신규 분양을 꺼리고 있다고 하더라고요. 그러니까 앞으로 몇 년간은 정말 공급 절벽이 올 수밖에 없는 상황인 거죠.
지역별 상세 전망과 투자 전략
그런데 서울이라고 다 똑같은 건 아니에요. 지역별로 완전히 다른 양상을 보이고 있거든요.
먼저 강남 3구와 용산구는 여전히 최강자예요. 토허제로 묶여 있어도 소수의 거래가 계속 신고가를 만들어내고 있어요. 특히 압구정 재건축과 용산 정비창 개발 지역은 미래 가치에 대한 기대감 때문에 가격이 계속 올라가고 있고요.
반면에 성동구, 마포구, 강동구 같은 한강변 비규제 지역들이 요즘 뜨고 있어요. 용산구 평균 가격이 21억 9,880만원인데, 성동구는 15억 466만원, 마포구는 13억 9,678만원이거든요. 상대적으로 저렴하면서도 접근성이 좋으니까 풍선 효과로 수요가 몰리고 있는 거죠.
하지만 동북권은 좀 조심해야 할 것 같아요. 2025년 서울 주요 아파트 입주 물량 1만 4,734가구 중 65%인 9,603가구가 동북권에 몰려 있거든요. 공급 과잉으로 가격 상승이 제한될 수 있어요.
분양가 상승과 전세 시장의 연쇄 반응
정말 심각한 건 분양가 문제예요. 주택도시보증공사 통계를 보면, 2024년 서울 민간아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 4,408만 9,000원으로 전년 대비 25.9%나 폭등했어요. 올해는 4,700만원까지 치솟았다고 하니까, 거의 평당 5,000만원 시대가 된 거죠.
이게 전세 시장에도 큰 영향을 주고 있어요. 서울 아파트 전셋값이 3.3㎡당 2,400만원을 넘어서면서 1년 7개월 만에 최고치를 기록했거든요. 전세가 오르니까 매매 시장으로 수요가 더 몰리는 악순환이 계속되고 있는 상황이에요.
2025년 하반기 전망과 투자 포인트
그럼 앞으로는 어떻게 될까요? 전문가들 의견을 종합해보면, 2025년 하반기부터는 본격적인 상승세가 시작될 것 같아요.
김진유 경기대 교수는 “2025년 서울 아파트값이 연간 5~10% 오를 것”이라고 전망했고, 일부 전문가는 더 급격한 상승을 예상하기도 해요. 특히 기준금리 인하 기대감과 함께 하반기부터는 정말 가격이 뛸 수 있다는 거죠.
투자 관점에서 봤을 때는 지금이 정말 미묘한 타이밍인 것 같아요. 토허제 때문에 일시적으로 거래가 위축되어 있지만, 장기적으로는 공급 부족이 확실하니까요. 다만 대출 규제가 계속 강화되고 있어서 실수요자들은 정말 신중하게 접근해야 할 것 같아요.
자주 묻는 질문
지금 서울 아파트 사는 게 맞을까요?
전문가들은 공급 부족으로 장기적 상승이 불가피하다고 보지만, 단기적으로는 정책 변수와 대출 규제 영향을 받을 수 있어요. 실거주 목적이라면 신중하게 검토해보세요.
어떤 지역이 가장 유망한가요?
강남권은 여전히 강세지만 진입 장벽이 높고, 성동·마포·강동구 같은 한강변 지역이 상대적으로 매력적이에요. 다만 개별 단지별로 차이가 크니까 꼼꼼히 따져보세요.
전세와 매매 중 어떤 게 나을까요?
전셋값도 계속 오르고 있어서 장기적으로는 매매가 유리할 수 있어요. 하지만 대출 여건과 개인 상황을 종합적으로 고려해서 결정하는 게 중요해요.
서울 아파트 시장이 정말 복잡하게 돌아가고 있지만, 한 가지 확실한 건 공급 부족 문제는 단기간에 해결되기 어렵다는 거예요. 정책 변화나 경제 상황에 따라 단기적인 등락은 있겠지만, 장기적으로는 상승 압력이 지속될 것 같아요. 무엇보다 본인의 재정 상황과 실거주 필요성을 꼼꼼히 따져보고 신중하게 결정하시길 바라요.