서울 아파트 시장이 18주 연속 상승세를 이어가며 평균 집값이 사상 처음 10억원을 돌파했습니다. 하지만 이런 상승세 뒤에는 지역별 양극화 현상이 더욱 심화되고 있어 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들에게는 더욱 큰 부담이 되고 있습니다. 특히 강남권과 강북 지역 간 가격 격차가 역대 최대 수준에 달하며, 같은 서울이라도 지역에 따라 완전히 다른 부동산 시장이 형성되고 있는 상황입니다.
18주 연속 상승세, 멈출 기미 없는 서울 아파트 시장
한국부동산원이 발표한 최신 통계에 따르면, 6월 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.19% 상승하며 18주 연속 상승세를 기록했습니다. 이는 전주 상승률인 0.16%보다 확대된 수치로, 서울 아파트 시장의 상승 모멘텀이 더욱 강화되고 있음을 보여줍니다.
서울 평균 아파트 매매가격은 이미 10억원을 넘어섰으며, 이 같은 상승세를 견인하고 있는 것은 단연 강남권입니다. 송파구가 0.50%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 서초구 0.42%, 강남구 0.40% 순으로 나타났습니다. 이들 지역에서는 재건축 기대감과 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 맞물리면서 신고가 행진이 계속되고 있습니다.
역대 최대 양극화, 강남과 강북 격차 7억원 육박
서울 아파트 시장에서 가장 우려되는 부분은 바로 지역별 양극화 현상입니다. 5월 기준 강남 11개 구의 아파트 평균 매매가는 16억 7,514만원으로, 강북 14개 구 평균인 9억 7,717만원과 약 7억원의 차이를 보였습니다. 이는 관련 통계가 집계된 이래 역대 최대 격차입니다.
더욱 충격적인 것은 서울 내 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 간의 가격 차이입니다. KB부동산 조사에 따르면, 지난 5월 서울 상위 20% 아파트 평균 가격은 30억 942만원으로 처음 30억원을 돌파했습니다. 반면 하위 20% 아파트 평균 가격은 4억 9,044만원에 불과해, 그 차이가 무려 6.1배에 달했습니다. 쉽게 말해 강남의 고가 아파트 한 채 가격으로 강북의 저가 아파트 6채 이상을 살 수 있다는 의미입니다.
지역별 평당 가격 순위, 서초구가 8,370만원으로 1위
구체적인 지역별 평당 가격을 살펴보면 격차의 심각성이 더욱 명확해집니다. 서초구가 평당 8,370만원으로 서울에서 가장 높은 가격을 기록했고, 강남구 8,336만원, 송파구 6,098만원이 뒤를 이었습니다. 용산구는 평당 7,477만원, 성동구 6,083만원, 마포구 5,635만원으로 나타났습니다.
반면 평당 가격이 가장 낮은 지역은 도봉구로 2,594만원을 기록했습니다. 이는 서초구와 비교해 3배 이상의 차이를 보이는 수치입니다. 노원구, 금천구, 중랑구 등도 상대적으로 낮은 평당 가격을 형성하고 있어, 서울 내에서도 극명한 지역별 격차를 보여주고 있습니다.
재건축 기대감과 입지 프리미엄이 상승 동력
이 같은 강남권 집중 현상은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 먼저 재건축 기대감이 큰 역할을 하고 있습니다. 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동 등 주요 재건축 예정 단지들이 상승세를 주도하고 있습니다. 한 부동산 업계 관계자는 “재건축을 바라보고 매수하는 사람들이 많아 신고가를 찍어주는 상황”이라고 설명했습니다.
또한 한강 조망권이나 교통 인프라, 교육 환경 등 입지적 프리미엄도 중요한 요인입니다. 학군이나 인프라, 교통 접근성이 우수한 지역일수록 가격 상승 폭이 더 크게 나타나고 있습니다. 특히 30·40대 주 수요층이 ‘서울에서도 입지가 뛰어난 상급지만 오른다’는 학습 효과로 인해 강남권에 집중되고 있는 현상이 두드러집니다.
공급 부족이 부채질하는 가격 상승
내년 서울 아파트 입주 물량이 2만 4천여 가구로 올해의 절반 수준에 그칠 것으로 예상되면서, 공급 부족이 가격 상승을 더욱 부채질하고 있습니다. 전국 공동주택 입주 예정 물량은 2024년 대비 7.5% 감소할 전망이며, 이는 2025년이 본격적인 ‘공급 부족 시대’의 개막을 알리는 신호로 해석됩니다.
이런 공급 부족 상황에서 수요는 더욱 선별적으로 변하고 있습니다. 자금이 부족한 수요자들은 강남권 주변 지역으로 눈을 돌리는 ‘풍선 효과’가 나타나는 반면, 외곽 지역은 상대적으로 외면받고 있는 상황입니다. 실제로 서울 하위 20% 아파트 평균 가격은 지난해 같은 기간 대비 0.6% 감소한 반면, 상위 20% 아파트는 21.4%나 상승했습니다.
정부 규제 효과 제한적, 토허제도 상승세 못 막아
정부는 지난 3월 집값 과열을 막기 위해 강남 3구와 용산구 지역 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 재지정했지만, 상승세를 막기에는 역부족인 상황입니다. 규제에도 불구하고 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 매수세는 여전히 강하며, 오히려 규제가 공급을 더욱 위축시켜 가격 상승 압력을 높이고 있다는 분석도 나오고 있습니다.
부동산 전문가들은 현재의 상승세가 단기간에 꺾이기 어려울 것으로 전망하고 있습니다. 특히 새 정부의 부동산 정책이 구체화되기 전까지는 관망세가 이어지면서 공급 부족 현상이 더욱 심화될 가능성이 높다고 보고 있습니다.
서울 vs 지방, 전국적 양극화도 심화
서울 내 지역별 양극화뿐만 아니라 서울과 지방 간 격차도 크게 벌어지고 있습니다. 서울과 부산의 아파트 평균 매매가격 차이는 10년 만에 2.1배에서 3.5배로 확대되었습니다. 가격 상위 20% 아파트를 기준으로 보면, 서울은 10년간 평당 196.9% 상승한 8,060만원을 기록한 반면, 부산은 86.3% 상승한 2,180만원에 그쳤습니다.
전국 아파트 5분위 배율도 통계 작성 이후 역대 최고치를 기록했습니다. 5월 기준 전국 집값 상위 20% 아파트 평균 가격은 13억 4,018만원으로 하위 20% 평균 가격 1억 1,551만원의 11.6배에 달했습니다. 이는 수도권 집중화 현상이 심화되면서 나타난 결과로 분석됩니다.
자주 묻는 질문
서울 아파트 상승세는 언제까지 이어질까요?
전문가들은 공급 부족과 재건축 기대감, 그리고 새 정부 정책이 구체화되기 전까지는 상승세가 지속될 것으로 전망하고 있습니다. 특히 내년 서울 아파트 입주 물량이 올해의 절반 수준으로 예상되어 공급 부족이 가격 상승을 뒷받침할 것으로 보입니다.
지금이 아파트 매수 적기일까요?
투자 여력과 목적에 따라 달라집니다. 강남권은 이미 고가 구간에 진입했지만 재건축 기대감과 입지 프리미엄으로 추가 상승 가능성이 있습니다. 다만 고점 매수 리스크도 고려해야 하며, 강북이나 외곽 지역은 상대적으로 가격 부담이 적지만 상승 폭이 제한적일 수 있습니다.
양극화 현상이 계속 심화될까요?
단기적으로는 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 수요자들의 선호가 입지가 좋은 지역에 집중되고 있고, 공급 부족으로 인해 이런 현상이 가속화되고 있기 때문입니다. 정부의 공급 확대 정책이 실제로 효과를 나타내기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보입니다.
강북 지역 아파트는 투자 가치가 없을까요?
강북 지역도 교통 개선이나 재개발 계획 등에 따라 선별적으로 상승하는 곳들이 있습니다. 다만 강남권 대비 상승 폭이 제한적이고, 지역별 편차가 크기 때문에 신중한 검토가 필요합니다. 실거주 목적이라면 상대적으로 합리적인 가격에 매수할 수 있는 장점이 있습니다.
서울 아파트 시장의 18주 연속 상승세와 심화되는 양극화 현상은 우리나라 부동산 시장의 구조적 문제를 여실히 보여주고 있습니다. 단순한 가격 상승을 넘어 지역 간, 계층 간 격차가 확대되고 있어 정책적 대응이 시급한 상황입니다. 향후 새 정부의 부동산 정책과 공급 확대 방안이 이런 양극화 문제를 얼마나 완화할 수 있을지 주목됩니다.