부동산 시장에 또 다른 파장이 예고됩니다. 서울시가 강남·송파구 재건축 아파트 14곳을 토지거래허가구역으로 재지정했다고 발표했는데요. 이번 조치로 은마아파트, 잠실주공5단지 등 재건축 1번지라 불리는 대표 단지들이 다시 규제망에 걸리게 됐습니다. 과연 이번 재지정이 부동산 시장과 투자자들에게 어떤 영향을 미칠지 자세히 살펴보겠습니다.
토지거래허가구역 재지정 결정, 무엇이 달라지나
서울시는 6월 4일 제9차 도시계획위원회를 통해 강남·송파구 재건축 추진 아파트 14곳을 2026년 6월 22일까지 1년간 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 이는 오는 6월 22일 지정 만료를 앞두고 1년 연장한 것으로, 총 면적 1.43㎢가 규제 대상에 포함됩니다.
재지정 대상은 강남구 대치동·삼성동·청담동 10개 단지와 송파구 잠실동 4개 단지입니다. 구체적으로 살펴보면 대치동 개포우성1·2차, 선경, 미도, 쌍용1·2차, 우성1차, 은마 아파트와 삼성동과 청담동 진흥 아파트, 청담동 현대1차, 잠실 주공5단지, 잠실 우성1·2·3·4차, 아시아 선수촌 아파트가 포함됩니다.
이번 재지정으로 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 토지 지분에 대한 소유권이나 지상권 이전·설정 계약 시 구청장의 허가를 반드시 받아야 합니다. 실제로 투기 목적의 거래는 크게 제약을 받을 것으로 예상됩니다.
재건축 대표 단지들의 현재 상황
이번에 재지정된 단지들 중에서도 특히 주목받는 곳은 은마아파트와 잠실주공5단지입니다. 이 두 단지는 ‘재건축 1번지’라 불리며 대한민국 재건축 시장의 바로미터 역할을 해왔습니다.
은마아파트는 최고 49층, 5962채로 재건축될 예정이며, 기존보다 184채가 늘어난 규모입니다. 계획안에 따르면 최고 35층, 33개동으로 건설되며, 건폐율은 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하로 설정됩니다.
잠실주공5단지는 1996년부터 재건축을 추진해왔으며, 2022년 2월 재건축이 확정됐습니다. 기존 3,930세대에서 총 6,815세대로 확대되며, 최고 50층에서 70층까지 건축될 예정입니다. 용적률은 기존 138%에서 평균 325%까지 늘어나는 대규모 개발사업입니다.
토지거래허가구역 지정이 미치는 실질적 영향
토지거래허가구역 지정은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 가장 먼저 나타나는 효과는 거래량 감소입니다. 허가 절차가 까다로워지면서 단기 투기 목적의 매수세가 크게 줄어들게 됩니다.
실제로 지난 2월 토지거래허가구역이 해제됐을 때 해당 지역의 거래량이 급증하고 호가가 급등했습니다. 송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡는 한 달 새 2억원이나 오르는 등 강남권 매수세가 집중됐던 경험이 있습니다.
투자자 입장에서는 갭투자나 단기 차익을 노린 거래가 어려워집니다. 2년 실거주 의무와 함께 허가 절차가 복잡해지면서 투기 수요는 대폭 감소할 것으로 예상됩니다. 반면 실수요자들에게는 상대적으로 안정적인 매수 기회가 제공될 수 있습니다.
부동산 전문가들의 시장 전망
부동산 업계에서는 이번 재지정 조치에 대해 엇갈린 반응을 보이고 있습니다. 일부 전문가들은 “부동산 투기를 철저히 방지하고 실수요자를 보호하는 효과가 있을 것”이라고 평가합니다.
하지만 토지거래허가구역의 실질적 효과에 대해서는 의견이 분분합니다. 과거 연구 결과에 따르면 토지거래허가구역 면적 증가 시 그 안정 효과는 1.2%에 불과하다는 분석도 있었습니다.
강남구, 서초구, 송파구, 용산구 지역의 아파트 갭 투자는 급감할 것으로 예상되지만, 다른 지역으로의 풍선효과 우려도 제기되고 있습니다. 규제가 강화된 지역을 피해 다른 지역으로 투자 수요가 이동할 가능성이 높기 때문입니다.
투자자와 실수요자를 위한 대응 전략
토지거래허가구역 재지정에 따른 대응 전략을 살펴보겠습니다. 우선 투자자들은 단기 투기보다는 장기 보유 전략을 고려해야 합니다. 재건축 사업의 진행 과정과 완공 시점을 면밀히 분석해 투자 타이밍을 조절하는 것이 중요합니다.
실수요자들에게는 오히려 기회가 될 수 있습니다. 투기 수요가 줄어들면서 상대적으로 안정적인 가격에 매수할 수 있는 환경이 조성될 것으로 예상됩니다. 다만 재건축 진행 상황과 분담금, 임시거주 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
특히 은마아파트나 잠실주공5단지 같은 대형 재건축 단지의 경우 사업 진행 과정에서 여러 변수가 발생할 수 있으므로, 정확한 정보 수집과 리스크 관리가 필요합니다.
자주 묻는 질문
토지거래허가구역 재지정으로 집값이 하락할까요?
단기적으로는 거래량 감소로 인해 급격한 상승세가 진정될 것으로 예상됩니다. 하지만 재건축 자체의 매력과 강남권 입지 프리미엄은 여전히 유효하므로, 장기적인 가치 상승 가능성은 남아있습니다.
투자 목적으로 매수하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 토지 지분 거래 시 해당 구청장의 허가를 받아야 합니다. 실거주 계획이나 사업 목적 등을 명확히 제시해야 하며, 2년 실거주 의무도 고려해야 합니다.
기존 보유자들에게는 어떤 영향이 있나요?
이미 소유하고 있는 경우라면 직접적인 규제 대상은 아닙니다. 하지만 향후 매도 시 구매자가 허가 절차를 거쳐야 하므로, 거래 과정이 복잡해질 수 있습니다.
재지정 기간은 언제까지인가요?
이번 재지정은 2026년 6월 22일까지 1년간 적용됩니다. 시장 상황에 따라 추가 연장이나 해제 여부가 결정될 예정입니다.
강남·송파 재건축 단지들의 토지거래허가구역 재지정은 부동산 시장에 상당한 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 투기 수요 억제와 시장 안정화라는 정책 목표와 함께, 투자자와 실수요자 모두에게 새로운 전략 수립이 필요한 시점입니다. 앞으로의 시장 동향을 면밀히 지켜보면서 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.