종부세 기준은 9억원입니다｜1세대 1주택은 12억원, 날짜는 6월 1일

2026/08/26

종부세 고지서는 12월에 옵니다. 대상은 그때 정해지지 않습니다. 이미 여름에 결정돼 있습니다. 기준이 되는 날과 금액을 먼저 확인하면 내가 대상인지 그 자리에서 판단할 수 있습니다.

한눈에 보기

공시가격을 사람 단위로 더합니다

종부세는 집 한 채마다 따로 매기지 않습니다. 내가 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 금액이 기준입니다.

재산세와 다른 지점이 여기입니다. 재산세는 물건마다 붙습니다. 종부세는 사람마다 붙습니다.

그래서 지방에 작은 집을 하나 더 가지고 있으면 합산액이 올라갑니다. 반대로 부부가 나눠 가지면 각자 따로 계산됩니다.

합산 대상에서 빠지는 주택도 있습니다. 요건을 갖춘 임대주택과 사원용 주택이 그렇습니다. 이 경우 신청 절차가 따로 있습니다.

공시가격은 매년 봄에 새로 정해집니다. 작년에 대상이 아니었어도 올해는 달라질 수 있습니다.

집값이 오르지 않았는데 고지서가 온 경우도 여기서 갈립니다. 공시가격이 시세와 다른 속도로 움직이기 때문입니다.

공제금액을 넘는 부분에만 세금이 붙는다

합산한 공시가격에서 공제금액을 뺍니다. 남는 금액이 없으면 세금도 없습니다.

공제금액은 9억원입니다. 1세대 1주택자는 12억원까지 공제받습니다.

여기서 흔한 오해가 하나 있습니다. 공시가격은 시세가 아닙니다. 실제 거래 금액보다 낮게 정해집니다.

공제하고 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 이 비율은 60%부터 100% 사이에서 정해집니다.

즉 공제금액을 조금 넘었다고 그 차액 전부에 세금이 붙지는 않습니다.

계산 순서는 정해져 있습니다. 공시가격을 더하고, 공제금액을 빼고, 비율을 곱합니다. 이 세 단계를 거친 금액이 과세표준입니다.

이미 낸 재산세 중 겹치는 부분은 빼 줍니다. 같은 집에 두 번 매기지 않으려는 장치입니다.

누가 낼지는 6월 1일 기준으로 정합니다. 그날 등기부상 주인이 그해 납세의무자입니다.

하루 차이로 결과가 갈립니다. 잔금 날짜를 정할 때 이 점을 확인해야 합니다.

매매 계약서에 종부세 부담을 따로 적는 경우가 있습니다. 당사자끼리의 약속일 뿐 납세의무자가 바뀌지는 않습니다.

토지도 종부세 대상입니다. 다만 주택과 합쳐 계산하지 않습니다.

나대지 같은 종합합산 토지는 공시가격 합계가 5억원을 넘으면 대상입니다.

사업에 쓰는 별도합산 토지는 기준이 80억원입니다. 기준이 크게 다르므로 토지 종류를 먼저 확인해야 합니다.

주택 부속토지는 주택에 포함해 계산합니다. 별도로 또 세지 않습니다.

상가 건물을 가지고 있다면 건물이 아니라 그 아래 땅이 대상입니다. 건물 자체에는 종부세가 붙지 않습니다.

세무서가 세액을 계산해 고지서를 보냅니다. 납세자가 먼저 신고하지 않아도 됩니다.

납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지서는 납부기간이 시작되기 5일 전까지 발급됩니다.

직접 신고해서 내는 방식도 선택할 수 있습니다. 이때는 고지가 없던 것으로 처리됩니다.

고지 금액이 이상하다면 공시가격부터 확인하는 편이 빠릅니다. 합산에서 빠져야 할 주택이 들어간 경우가 실제로 있습니다.

이 세 날짜가 종부세 일정의 전부다

이 글이 인용한 근거

이 글은 2026년 8월 26일 시행 중인 종합부동산세법과 지방세법 조문을 근거로 작성했습니다. 공정시장가액비율과 세율은 시행령 개정으로 바뀔 수 있으므로 고지서를 받으면 국세청 홈택스에서 산출 내역을 확인하세요.