서울 아파트 공시가격이 전국 평균의 2배가 넘는 7.86% 상승하면서 강남3구를 중심으로 보유세 부담이 최대 40%까지 급증할 것으로 예상된다. 특히 래미안원베일리, 신현대 9차 등 고가 아파트 소유자들은 연간 1,800만 원이 넘는 보유세를 부담해야 하는 상황에 직면했다.
서울 공시가격 상승, 도대체 얼마나 올랐을까
국토교통부가 발표한 올해 공동주택 공시가격을 살펴보면, 전국 평균 3.65% 상승에 비해 서울은 7.86%라는 높은 상승률을 기록했다. 이는 지난해 서울을 중심으로 아파트 시세가 크게 뛰었기 때문인데, 정부가 공시가격 현실화율을 69%로 유지했음에도 불구하고 시세 변동 폭이 그대로 반영된 결과다.
서울 25개 구 모두에서 공시가격이 상승했으며, 서초구가 11.63%로 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 강남구 11.19%, 성동구 10.72%, 용산구 10.51%, 송파구 10.04% 순으로 상승폭이 컸다. 반면 도봉구는 1.56%로 상승폭이 가장 작았다.
강남3구 보유세 폭탄, 실제 얼마나 늘어날까
올해 강남권 고가 주택 보유세는 실로 충격적인 수준으로 뛸 전망이다. 구체적인 사례를 살펴보면 다음과 같다:
- 래미안 원베일리 84㎡: 공시가격 34억3천600만원 → 보유세 1,340만원에서 1,820만원으로 35.9% 급등
- 신현대 9차 111㎡: 공시가격 34억7천600만원 → 보유세 1,328만원에서 1,848만원으로 39.2% 급등
- 마포래미안푸르지오 84㎡: 종부세 면제에서 재산세 260만원 + 종부세 27만원으로 보유세 부담 시작
특히 주목할 점은 올해 1가구 1주택 종합부동산세 대상이 되는 주택 수가 지난해 26만6천780가구에서 31만8천308가구로 5만1천500여 가구가 증가했다는 것이다. 이는 전체 주택 중 2.04%에 해당하는 규모다.
지역별 보유세 부담 격차 심화, 강북권도 예외 아니야
강남권뿐만 아니라 지난해 아파트값이 크게 오른 마포, 용산, 성동 등 강북권 지역도 보유세 부담 증가를 피할 수 없게 됐다. 성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 84㎡의 경우 공시가격이 20.1% 오르면서 보유세가 246만원에서 304만원으로 23.8% 증가한다.
반면 세종, 대구, 광주 등 지방의 경우 집값 하락으로 공시가격도 전년보다 떨어져 보유세 부담이 줄어드는 상황이다. 특히 세종시는 -3.28%, 대구는 -2.90%의 하락률을 보이며 수도권과 지방 간 양극화 현상이 더욱 뚜렷해졌다.
조기 대선 변수로 흔들리는 부동산 정책 방향
현재 조기 대선 국면과 함께 부동산 정책의 불확실성이 커지고 있다. 윤석열 정부가 추진하던 공시가격 현실화 로드맵 폐지가 무산되면서, 향후 정권 교체 시 공시가격 현실화 정책이 재가동될 가능성이 높아졌다.
정치권에서는 민주당의 경우 공시가격 현실화 추진 가능성이 높고, 다주택자 양도세 중과 부활도 예상된다고 분석하고 있다. 이에 따라 부동산 소유자들의 세 부담은 더욱 커질 전망이다.
보유세 부담 완화를 위한 실질적 대응 방안
급증하는 보유세 부담에 대응하기 위해서는 몇 가지 방안을 고려해볼 수 있다:
- 공시가격 이의신청: 4월 2일까지 의견 접수가 가능하므로, 주변 시세와 비교해 과도하게 책정된 경우 이의신청 검토
- 세액 공제 활용: 고령자, 장애인 등 해당 조건에 부합하는 경우 세액 공제 혜택 확인
- 분납 제도 활용: 보유세 부담이 클 경우 분할 납부 제도를 통한 현금 흐름 관리
- 자산 재편성: 고가 주택 매도 후 상대적으로 세 부담이 적은 지역으로 이주 고려
향후 부동산 시장 전망과 대비책
부동산 전문가들은 조기 대선 이후 정권 교체 시 부동산 정책이 크게 변화할 가능성이 높다고 전망하고 있다. 특히 공급 확대 정책과 함께 보유세 부담은 더욱 늘어날 것으로 예상된다.
현재 상황에서 부동산 소유자들이 고려해야 할 점은 단순히 올해 보유세 부담뿐만 아니라, 향후 정책 변화에 따른 중장기적인 세 부담 증가에 대한 대비책을 마련하는 것이다.
자주 묻는 질문들
올해 보유세가 얼마나 오를까요?
서울 강남권 고가 아파트의 경우 보유세가 최대 40%까지 오를 것으로 예상됩니다. 래미안원베일리의 경우 1,340만원에서 1,820만원으로 약 480만원 증가했습니다.
공시가격에 이의신청을 할 수 있나요?
네, 4월 2일까지 의견 접수가 가능합니다. 주변 시세와 비교해 과도하게 책정되었다고 판단되는 경우 해당 지방자치단체에 이의신청할 수 있습니다.
조기 대선 이후 보유세가 더 오를 가능성이 있나요?
정권 교체 시 공시가격 현실화 정책이 재가동될 가능성이 높습니다. 또한 다주택자 규제 강화로 인해 보유세 부담이 더욱 늘어날 것으로 전망됩니다.
보유세 부담을 줄일 수 있는 방법이 있나요?
분납 제도 활용, 세액 공제 혜택 확인, 자산 재편성 등의 방법을 고려해볼 수 있습니다. 다만 근본적인 해결책은 제한적이므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
서울 아파트 공시가격 급등으로 인한 보유세 부담 증가는 이제 피할 수 없는 현실이 되었다. 특히 강남3구를 중심으로 한 고가 아파트 소유자들은 연간 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 추가 세 부담을 감당해야 하는 상황이다. 조기 대선이라는 정치적 변수까지 더해져 향후 부동산 정책의 불확실성은 더욱 커질 전망이다. 부동산 소유자들은 단기적인 세 부담 대응뿐만 아니라, 중장기적인 정책 변화에 대한 대비책을 미리 마련하는 것이 현명한 선택이 될 것이다.