주택담보대출 상품 정보, 공시 3곳만 보면 됩니다｜고정금리 표기의 함정

주택담보대출을 알아보면 은행마다 다른 숫자가 쏟아집니다. 광고에 적힌 금리는 가장 좋은 조건일 때의 값인 경우가 많습니다. 실제 조건은 공시에서 확인해야 합니다. 어디를 봐야 하는지부터 정리했습니다.

어디서 비교하나 — 공시 창구가 따로 있습니다

은행 광고의 금리는 조건이 가장 좋을 때의 값인 경우가 많습니다. 실제로 받을 금리는 신용도와 담보에 따라 달라집니다.

금융감독원이 운영하는 금융상품 한눈에는 은행권 주택담보대출을 한 화면에서 비교합니다.

은행별 상세 조건은 은행연합회 소비자포털이 은행권 공시의 기준 창구입니다.

보금자리론이나 디딤돌대출 같은 정책 상품은 별도입니다. 주택금융공사와 주택도시기금이 직접 안내하고 신청 창구와 심사 기준도 다릅니다.

고정금리와 변동금리 차이, 표기를 그대로 믿으면 안 됩니다

공시 화면에서 상품을 고정금리와 변동금리로 나눠 보여 줍니다. 그런데 이 표기는 소비자가 생각하는 것과 범위가 다릅니다.

금융감독원은 공시 편의를 위해 세 가지 경우를 고정금리로 묶어서 분류한다고 밝히고 있습니다.

공시가 고정금리로 분류하는 경우

이런 경우	이렇게 한다
약정 기간 내내 금리가 그대로	말 그대로 고정금리
금리 변동주기가 5년 이상	공시에서는 고정금리로 분류
고정 적용기간이 3년 이상인 혼합형	공시에서는 고정금리로 분류
그 외 주기적으로 바뀌는 상품	변동금리

즉 일정 기간이 지나면 금리가 바뀌는 상품도 고정금리 목록에 들어옵니다. 표기만 보지 말고 변동주기와 고정 적용기간을 함께 확인해야 합니다.

한도는 무엇이 정하나 — 두 규제를 함께 봅니다

빌릴 수 있는 금액은 담보 가치만으로 정해지지 않습니다. 두 가지 규제가 함께 적용됩니다.

LTV는 담보인정비율입니다. 집값을 기준으로 한도를 정합니다.
DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 소득 대비 연간 원리금 상환액을 기준으로 합니다.

두 규제를 모두 통과해야 하므로 둘 중 더 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 집값이 충분해도 소득이 받쳐 주지 않으면 한도가 줄어듭니다.

상품을 좁힐 때 순서가 있습니다

먼저 정책 상품 자격이 되는지 확인하는 편이 낫습니다. 조건이 유리한 경우가 많기 때문입니다.

자격이 안 되면 은행권 공시로 넘어갑니다. 이때 금리만 보지 말고 상환 방식과 중도상환 조건을 함께 봅니다.

상환 방식에 따라 매달 나가는 돈의 모양이 달라집니다. 원리금균등은 매달 같은 금액을 내고, 원금균등은 초반 부담이 크고 뒤로 갈수록 줄어듭니다.

중도상환 조건도 미리 봐야 합니다. 여윳돈이 생겼을 때 먼저 갚을 계획이라면 이 조건이 금리 차이보다 크게 작용할 수 있습니다.

순서를 바꾸면 유리한 상품을 놓칠 수 있다

단계	확인 창구	볼 것
1. 정책 상품 자격	주택금융공사·주택도시기금	소득과 주택 요건
2. 은행권 비교	금융상품 한눈에	금리 유형과 상환 방식
3. 은행별 상세	은행연합회 소비자포털	가산금리와 우대 조건
4. 한도 점검	본인 소득 자료	LTV와 DSR 중 낮은 쪽

청약과 분양 일정이 함께 걸려 있다면 민영주택 1순위 조건도 함께 확인하세요.

놓치기 쉬운 것, 공시 숫자는 시점이 있습니다

공시 금리는 집계 시점의 값입니다. 상담 시점의 금리와 다를 수 있습니다.

같은 은행 안에서도 상품이 여러 개입니다. 공시에서 본 상품명을 그대로 들고 문의해야 합니다.

가산금리와 우대 조건은 개인별로 달라집니다. 공시는 비교 범위를 좁히는 용도입니다.

최종 조건은 상담에서 확정됩니다. 공시로 후보를 세 곳 정도 추린 뒤 비교하는 방식이 현실적입니다.

상담을 받을 때는 같은 조건표를 들고 다니는 편이 좋습니다. 금리와 상환 방식, 중도상환 조건, 한도를 같은 항목으로 물어야 비교가 됩니다.

은행마다 부르는 상품명이 달라도 구조는 비슷합니다. 이름이 아니라 금리 유형과 변동주기로 정리하면 헷갈리지 않습니다.

이 글은 2026년 8월 25일 기준 금융감독원과 은행연합회 공시 안내를 참고해 작성했습니다. 실제 금리와 한도는 취급 금융회사의 심사 결과에 따릅니다.