공공분양 특별공급 5종 비율과 소득 기준｜신생아 20%가 가장 크다 (시행규칙 별표 6)

공공분양 특별공급은 “내가 어디에 해당하는가”보다 어느 칸에 물량이 많은가를 먼저 봐야 합니다. 다섯 갈래의 비율이 5%부터 20%까지 네 배 차이 나기 때문입니다. 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6을 비율·소득 기준으로 갈라 정리했습니다.

① 특별공급은 다섯 갈래 — 비율이 다르다

특별공급 5종 (별표 6 제2호)

목	특별공급 종류	건설량 비율	소득 기준(기본)	맞벌이
마	신생아(2세 미만 자녀)	20%	140%	200%
다	생애최초	15%	130%	200%
가	다자녀(미성년 2명 이상)	10%	120%	200%
나	신혼부부·한부모	10%	130%	200%
라	노부모 부양(65세 이상 3년)	5%	120%	200%

② 신생아 특공이 20%로 가장 크다

별표 6 제2호 마목이 가장 큰 칸입니다. 조건은 단순합니다.

조건별 판정

이런 경우	이렇게 한다
공고일 현재 2세 미만 자녀(2세 되는 날 포함, 태아 포함)	신생아 특공 대상
무주택세대구성원	필수
자산요건 충족	필수 — 금액은 공고문
소득 140% 이하 (맞벌이 200%)	입주요건

선정은 2단계입니다. 특공 물량의 70%를 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에 먼저 배정하고, 남은 것과 20%를 소득 140%(맞벌이 150%) 이하로 넓힙니다. 그래도 남으면 추첨입니다.

신생아 특공 선정 단계 (제2호 마목 2))

단계	물량	소득 기준
1단계	특공의 70%	100% 이하 (맞벌이 120%)
2단계	남은 물량 + 20%	140% 이하 (맞벌이 150%)
3단계	그래도 남으면	입주요건 충족자 대상 추첨

경쟁하면 배점입니다 — 소득 80%(맞벌이 100%) 이하 1점, 미성년 자녀 수(3명 이상 3점), 연속 거주기간(3년 이상 3점), 청약통장 납입횟수(24회 이상 3점).

③ 맞벌이면 소득 기준이 200%까지 올라간다

조문은 거의 모든 특공에 “본인 및 배우자가 모두 소득이 있는 경우에는 200퍼센트”를 붙입니다.

외벌이 기준으로 계산해 미리 포기하는 경우가 많습니다. 다자녀는 120% → 200%, 신혼부부는 130% → 200%로 크게 벌어집니다.

④ 생애최초는 저축 600만원·소득세 5년이 관문이다

「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항의 제1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상일 것 … 입주자 모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부했을 것

생애최초 특공 요건

이런 경우	이렇게 한다
세대 전원이 과거 주택을 소유한 사실이 없음	생애최초 대상 (배우자가 혼인 전 소유 후 처분한 경우는 포함)
청약저축액 600만원 이상	선납금 포함
5년 이상 소득세 납부	납부할 세액이 없는 해도 포함
혼인 중이거나 자녀가 있을 것	미혼 단독 세대는 해당하지 않는다
소득 130% 이하 (맞벌이 200%)	입주요건

“납부할 세액이 없는 경우를 포함한다”는 단서가 중요합니다. 소득이 적어 세액이 0이었던 해도 5년에 산입됩니다.

⑤ 2024년 6월 19일 이후 출생아 — 특공을 한 번 더 받을 수 있다

2024년 6월 19일 이후 출생한 자녀가 있는 사람은 본인 또는 그 배우자가 특별공급을 받은 사실이 있는 경우에도 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 가목, 나목, 라목 또는 마목에 따른 특별공급을 신청할 수 있다. 이 경우 특별공급 신청자 또는 그 배우자가 주택을 소유하고 있는 경우에는 … 무주택세대구성원 요건을 적용하지 않는다.

두 가지를 동시에 풀어줍니다. 특공 재당첨 제한과 무주택 요건입니다. 다만 주택을 가진 채 당첨되면 조건이 붙습니다.

⑥ 일반공급도 절반은 2세 미만 자녀 우선이다

특공에 해당하지 않아도 일반공급에서 다시 갈립니다.

일반공급 선정 순서 (60㎡ 이하 · 별표 6 제1호 나목)

단계	물량	대상
1순위	일반공급의 50%	2세 미만 자녀가 있고 소득 100%(맞벌이 140%) 이하
2순위	30% + 남은 물량	소득 100%(맞벌이 140%) 이하 청약 1순위자
3순위	남은 물량	입주요건 충족 무주택세대구성원 대상 추첨

60㎡ 이하는 소득 요건이 붙고(100%, 맞벌이 200%), 60㎡ 초과는 일반공급 소득 요건 없이 2세 미만 자녀 우선 50%가 먼저 적용됩니다.

⑦ 신청 전 확인 순서

이 글은 시행규칙 별표 6 원문을 근거로 정리한 정보이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 특별공급 비율은 상한이고 자산요건 금액은 공고마다 달라지므로 신청 전 공고문 원문을 확인하세요.