높은 집값과 대출 제한으로 고민이 깊어진 Z세대가 전혀 새로운 방식으로 내 집 마련에 도전하고 있습니다. 바로 형제자매나 친구와 함께 부동산을 공동으로 구매하는 ‘가족 공동구매’ 방식이죠. 미국에서는 이미 Z세대 주택 소유자의 22%가 이 방식을 택하고 있으며, 우리나라에서도 비슷한 트렌드가 나타나고 있어요.
이런 변화는 전통적인 부동산 투자 패턴을 완전히 뒤흔들고 있습니다. 과연 이 새로운 투자 방식이 청년층의 내 집 마련 해답이 될 수 있을까요? 그리고 어떤 위험과 기회가 숨어 있을까요?
Z세대 부동산 공동구매, 급격한 증가세
뱅크오브아메리카(BoA)의 ‘2025 주택 구매자 인사이트 보고서’에 따르면, 미국 Z세대 주택 소유자 중 형제자매와 공동으로 집을 구매한 비율이 놀라운 증가세를 보이고 있습니다. 2023년 4%에서 시작해 2024년 12%, 그리고 올해는 22%까지 급증했어요.
이런 변화의 배경에는 현실적인 이유들이 있습니다. Z세대 주택 구매자의 30%가 부업을 통해 계약금을 마련했다고 응답했는데, 이는 기존 방식으로는 내 집 마련이 거의 불가능하다는 뜻이기도 하죠. 가족 대출을 활용하겠다는 Z세대 응답자 비율도 21%로 전체 평균 15%보다 높게 나타났습니다.
특히 주목할 점은 부모 대신 형제나 친구와 함께 주택을 공동 소유하는 비율이 빠르게 증가하고 있다는 거예요. 이는 기존의 ‘부모 도움’ 중심에서 ‘동세대 협력’ 방식으로 패러다임이 바뀌고 있음을 보여줍니다.
높은 주택가격과 대출 제한이 만든 현실
Z세대가 공동구매를 선택하는 가장 큰 이유는 여전히 높은 주택가격과 까다로운 대출 조건입니다. 35세 미만 미국인 주택 소유율은 2024년 4분기 기준 36.3%로 2019년 이후 최저치를 기록했어요. 높은 금리와 집값으로 인해 전통적인 방식으로는 진입이 어려워진 거죠.
우리나라 상황도 크게 다르지 않습니다. 최근 부동산 대출 규제가 강화되면서 청년층의 주택 구매는 더욱 어려워졌어요. 9억원 초과 주택에 대한 대출 규제, DSR(총부채원리금상환비율) 강화 등이 청년층에게는 높은 진입 장벽으로 작용하고 있습니다.
이런 상황에서 Z세대는 창의적인 해결책을 찾아나서고 있어요. 개인의 경제력으로는 한계가 있지만, 여러 명이 힘을 합치면 더 좋은 조건의 부동산에 투자할 수 있다는 계산이죠. 레드핀의 조사에서는 밀레니얼과 Z세대 구매자 3명 중 1명이 가족으로부터 계약금 지원을 받을 계획이라고 밝혔습니다.
공동구매의 장점: 진입 장벽 낮추고 위험 분산
부동산 공동구매 방식은 여러 가지 매력적인 장점을 제공합니다. 가장 큰 장점은 투자 접근성 향상이에요. 개인이 감당하기 어려운 고가 부동산에도 소액으로 투자할 수 있게 되죠.
또한 위험 분산 효과도 무시할 수 없습니다. 부동산 가격 하락이나 임대 공실 등의 리스크를 여러 명이 나누어 부담하기 때문에 개인이 감당해야 할 손실 규모가 줄어들어요. 대출 한도도 확대됩니다. 공동명의자들의 소득을 합산하면 더 많은 대출을 받을 수 있거든요.
세금 절감 효과도 있습니다. 공동명의로 부동산을 보유하면 재산세나 종합부동산세를 분산시킬 수 있고, 양도소득세 면에서도 각자의 비과세 혜택을 활용할 수 있어요. 예를 들어, 1세대 1주택 비과세 혜택을 각 명의자가 개별적으로 받을 수 있는 경우가 있습니다.
법적 리스크와 주의사항
하지만 공동구매에는 반드시 알아두어야 할 법적 위험들이 있습니다. 가장 큰 문제는 재산 처분의 어려움이에요. 공동명의 부동산은 모든 공유자의 동의가 있어야만 매도, 임대, 증여, 담보 제공 등을 할 수 있습니다.
만약 공동명의자 중 한 명이 연락두절되거나 의견 차이가 생기면 부동산 처분이 불가능해질 수 있어요. 이런 경우 법원의 공유물 분할 소송을 통해서만 해결할 수 있는데, 시간과 비용이 상당히 많이 소요됩니다.
증여세 문제도 조심해야 합니다. 공동명의자들이 실제 출자 비율과 다르게 지분을 설정하면 증여세가 부과될 수 있어요. 예를 들어, A가 7천만원, B가 3천만원을 내고 총 1억원짜리 부동산을 5:5 지분으로 등기하면, A가 B에게 1천만원을 증여한 것으로 간주됩니다.
법적 분쟁 가능성도 높습니다. 관리비 부담, 수익 분배, 향후 처분 방향 등에 대해 명의자들 간에 의견 충돌이 생기면 심각한 갈등으로 번질 수 있어요. 특히 가족이나 친구 사이의 금전 관계는 한번 틀어지면 회복하기 어렵다는 점을 명심해야 합니다.
성공적인 공동구매를 위한 체크리스트
공동구매를 고려한다면 다음 사항들을 반드시 사전에 합의하고 문서화해야 합니다.
출자 및 지분 비율 명확화: 각자의 출자 금액과 그에 따른 지분 비율을 정확히 정하고, 등기에 반영해야 해요. 향후 추가 투자나 개선 비용 부담 방식도 미리 정해두는 것이 좋습니다.
관리 및 운영 방식 합의: 임대 관리, 세금 신고, 수리비 부담 등 일상적인 관리 업무를 누가 담당할지 정해야 합니다. 의사결정 방식도 중요해요. 만장일치인지, 과반수 동의인지 미리 정해두어야 합니다.
수익 분배 및 손실 부담: 임대료 수익이나 매각 수익을 어떻게 분배할지, 손실이 발생했을 때는 어떻게 부담할지 명확히 해야 합니다.
처분 시 우선매수권: 한 명이 지분을 매도하려 할 때 다른 공동소유자에게 우선매수권을 주는 조항을 넣는 것이 좋습니다. 외부인이 갑자기 공동소유자가 되는 것을 방지할 수 있어요.
분쟁 해결 방안: 의견 차이가 생겼을 때의 해결 방법을 미리 정해두어야 합니다. 조정이나 중재 절차, 최종적으로는 매각 후 정산하는 방안 등을 포함해야 해요.
전문가들의 조언
부동산 전문가들은 공동구매를 고려할 때 몇 가지 중요한 조언을 제시합니다. 첫째, 감정적 관계보다는 비즈니스 관계로 접근해야 한다는 점이에요. 아무리 가까운 사이라도 모든 조건을 명확히 문서화하고 법적 검토를 받아야 합니다.
둘째, 투자 목적과 기간을 명확히 해야 합니다. 단기 투자인지 장기 보유인지, 임대 수익 목적인지 시세 차익 목적인지에 따라 전략이 달라지거든요.
셋째, 각자의 재정 상황과 투자 성향을 정확히 파악해야 합니다. 한 명은 안전을 선호하고 다른 한 명은 공격적 투자를 원한다면 갈등의 소지가 클 수 있어요.
마지막으로, 반드시 전문가의 도움을 받으라는 것입니다. 변호사, 세무사, 부동산 전문가의 자문을 통해 법적, 세무적 리스크를 최소화해야 합니다.
미래 전망과 시사점
Z세대의 부동산 공동구매 트렌드는 앞으로도 계속 확산될 것으로 보입니다. 미국에서는 하반기 주택 가격 하락세가 예상되고 있어, 공동구매를 통한 진입 기회가 더욱 늘어날 가능성이 높아요.
우리나라에서도 청년층의 주택 구매 어려움이 지속되는 한 이런 대안적 투자 방식에 대한 관심은 계속 높아질 것입니다. 정부 차원에서도 ‘지분형 주택담보대출(지분형 모기지)’ 같은 새로운 제도를 검토하고 있어, 공동구매를 지원하는 제도적 기반도 마련될 것으로 예상됩니다.
다만 이런 변화가 부동산 시장에 미칠 장기적 영향도 고려해야 합니다. 공동구매가 활성화되면 개별 투자자들의 구매력이 높아져 집값 상승 압력이 될 수도 있고, 반대로 공급 부족 문제 해결에 도움이 될 수도 있어요.
마무리하며
Z세대의 부동산 공동구매는 분명 매력적인 대안입니다. 높은 진입 장벽을 낮추고, 위험을 분산시키며, 더 좋은 투자 기회에 접근할 수 있게 해주거든요. 하지만 동시에 복잡한 법적 관계와 잠재적 분쟁 위험도 수반합니다.
성공적인 공동구매를 위해서는 철저한 사전 준비와 명확한 합의가 필수입니다. 감정적 관계에 의존하기보다는 비즈니스적 접근이 필요하고, 전문가의 도움을 받아 법적, 세무적 리스크를 최소화해야 해요.
무엇보다 중요한 건 이런 새로운 투자 방식이 개인의 상황에 맞는지 신중히 판단하는 것입니다. 공동구매가 만능 해결책은 아니거든요. 자신의 재정 상황, 투자 목적, 위험 감수 능력을 종합적으로 고려해서 결정해야 합니다.
자주 묻는 질문들
Q: 형제자매와 공동구매할 때 지분 비율은 어떻게 정하나요?
A: 실제 출자 비율에 따라 정하는 것이 원칙입니다. 만약 다르게 설정하면 증여세 문제가 발생할 수 있어요. 미래의 추가 투자 계획도 고려해서 정하는 것이 좋습니다.
Q: 공동명의 부동산의 대출은 어떻게 받나요?
A: 모든 공동명의자가 연대보증인이 되어 대출을 받게 됩니다. 한 명의 신용도 문제가 전체에 영향을 줄 수 있으므로 신중해야 해요.
Q: 나중에 지분만 따로 팔 수 있나요?
A: 법적으로는 가능하지만 현실적으로는 매우 어렵습니다. 지분만으로는 활용도가 떨어져 매수자를 찾기 힘들고, 가격도 저평가되는 경우가 많아요.
Q: 공동구매 시 세금 혜택이 있나요?
A: 재산세, 종합부동산세 분산 효과와 각자의 1세대 1주택 비과세 혜택 활용 가능성이 있습니다. 하지만 상황에 따라 다르므로 세무 전문가와 상담받으시길 권합니다.