혹시 올해 보유세 고지서를 보고 놀라셨나요? 저도 놀랐습니다. 올해 서울 아파트 소유자들이 받은 보유세 고지서엔 작년보다 최대 40% 가까이 오른 금액이 적혀 있습니다. 실제로 강남구 압구정동 신현대 9차 아파트의 경우 작년 1,328만원에서 올해 1,848만원으로 무려 520만원이나 더 내야 하는 상황이죠.
이 글에서는 왜 이런 일이 벌어지고 있는지, 그리고 앞으로 어떻게 대비해야 하는지 실무 경험을 바탕으로 자세히 알려드리겠습니다.
충격적인 서울 공시가격 상승률 7.86%, 전국 평균의 2배
2025년 발표된 서울 아파트 공시가격이 전년 대비 7.86% 상승했습니다. 이는 전국 평균 상승률 3.65%의 두 배가 넘는 수치예요. 더욱 놀라운 건 이 수치가 정부가 공시가격 현실화율을 69%로 동결한 상태에서 나온 결과라는 점입니다.
지역별로 살펴보면 서초구가 11.63%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 강남구 11.19%, 성동구 10.72%, 용산구 10.51% 순으로 나타났어요. 반대로 도봉구는 1.56%로 가장 낮은 상승률을 보였습니다. 같은 서울이라도 지역에 따라 이렇게 차이가 나는 이유는 무엇일까요?
핵심은 실제 거래가격의 변동입니다. 2024년 한 해 동안 강남권을 중심으로 실거래가가 크게 올랐고, 공시가격은 이 시세 변동분을 그대로 반영한 것이죠. 특히 재건축 단지나 신축 아파트가 몰린 지역일수록 상승폭이 컸습니다.
강남3구 보유세 부담, 작년보다 최대 40% 급증
공시가격 상승이 직접적으로 타격을 주는 건 바로 보유세입니다. 재산세와 종합부동산세를 합친 보유세가 강남3구에서 얼마나 올랐는지 구체적인 사례를 보겠습니다.
압구정 신현대 9차 (전용 111㎡)
– 2024년: 1,328만원
– 2025년: 1,848만원
– 증가율: 39.2% (520만원 증가)
반포 래미안원베일리 (전용 84㎡)
– 2024년: 1,340만원
– 2025년: 1,820만원
– 증가율: 35.9% (480만원 증가)
이런 급격한 보유세 증가의 가장 큰 원인은 종합부동산세 과세 대상이 늘어났기 때문입니다. 1가구 1주택 종부세 과세 기준인 12억원을 넘는 주택이 작년 26만 6,780가구에서 올해 31만 8,308가구로 5만 1,500여 가구나 증가했어요.
왜 하필 지금? 보유세 급증의 3가지 핵심 원인
첫 번째: 시세 변동 폭의 직접 반영
정부가 공시가격 현실화율을 69%로 동결했다고 해서 공시가격이 오르지 않는 건 아닙니다. 시세가 오르면 그 변동 폭은 그대로 공시가격에 반영되거든요. 2024년 서울 아파트 시세가 크게 올랐던 만큼, 공시가격도 덩달아 상승한 겁니다.
두 번째: 강남권 집중 현상
서울 내에서도 강남3구와 용산, 성동구 등 특정 지역에 집값 상승이 집중됐어요. 이는 재건축 호재나 신축 단지 입주 등이 겹치면서 나타난 현상입니다. 특히 압구정, 반포 일대는 신축 프리미엄까지 더해져 공시가격 상승폭이 더욱 컸습니다.
세 번째: 종부세 과세 기준선 돌파
가장 중요한 건 12억원이라는 종부세 과세 기준선을 넘는 주택이 급격히 늘어났다는 점입니다. 작년까지만 해도 재산세만 내던 주택들이 올해부터는 종부세까지 내야 하는 상황이 된 거죠. 종부세는 재산세보다 세율이 높아서 부담이 훨씬 큽니다.
지방은 오히려 보유세 부담 감소
흥미롭게도 서울과 정반대 상황을 보이는 지역들도 있어요. 세종(-3.28%), 대구(-2.90%), 광주(-2.06%), 부산(-1.66%) 등은 공시가격이 오히려 하락했습니다. 이는 지난해부터 이어진 지방 부동산 침체가 반영된 결과예요.
예를 들어 세종시의 한 공무원은 “서울 아파트를 팔고 세종으로 이주했는데, 집값은 떨어지고 있어서 다행히 보유세 부담은 줄어들었다”고 말했습니다. 하지만 자산 가치 하락이라는 다른 문제가 있죠.
조기 대선과 부동산 정책 변화 가능성
2025년 정치적 변수도 무시할 수 없는 상황입니다. 조기 대선 가능성이 제기되면서 부동산 정책에도 변화 바람이 불고 있어요. 특히 보유세 부담 완화나 다주택자 중과세 조정 등이 주요 쟁점으로 떠오르고 있습니다.
현재 여야 모두 부동산 보유세 부담 완화에 대해서는 어느 정도 공감대를 형성하고 있는 상황이에요. 다만 구체적인 방안에서는 차이를 보이고 있죠. 이런 정치적 변수가 향후 보유세 정책에 어떤 영향을 미칠지 지켜봐야 할 것 같습니다.
보유세 부담 줄이는 실전 대응 전략 5가지
1. 가족 간 지분 분산 검토
종부세 과세 기준을 넘어선 주택의 경우, 가족 구성원 간 지분을 분산하는 방법을 고려해볼 수 있어요. 다만 증여세 등 다른 세금 부담을 꼼꼼히 계산해봐야 합니다.
2. 임대사업자 등록 활용
일정 조건을 만족하면 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받을 수 있어요. 특히 장기임대 시 종부세 감면 혜택이 있으니 검토해보세요.
3. 주택담보대출 활용한 세액 공제
주택 구입을 위한 대출이 있다면 종부세 계산 시 부채를 차감할 수 있습니다. 다만 일정한 요건을 충족해야 하므로 전문가와 상담받아보시길 권합니다.
4. 1세대 1주택 특례 조건 재확인
1세대 1주택자라도 조정대상지역이나 고가주택 여부에 따라 세율이 달라져요. 본인의 상황을 정확히 파악하고 최적화 방안을 찾아보세요.
5. 전문가 세무 상담 필수
보유세는 계산이 복잡하고 개인 상황에 따라 적용되는 혜택이 다릅니다. 세무사나 부동산 전문가와 상담을 통해 맞춤형 절세 전략을 수립하는 게 가장 현명해요.
자주 묻는 질문들
공시가격이 오르면 집값도 같이 오르나요?
공시가격은 실거래가를 반영해서 산정되므로, 일반적으로는 시세가 먼저 오르고 공시가격이 따라가는 구조입니다. 다만 공시가격 상승이 심리적으로 시장에 영향을 줄 수는 있어요.
올해 보유세를 줄일 방법이 있을까요?
이미 확정된 올해 보유세를 줄이기는 어렵지만, 내년을 위한 준비는 지금부터 할 수 있습니다. 임대사업자 등록이나 가족 간 증여 등을 미리 검토해보세요.
지방 부동산으로 이주하면 세금 부담이 줄어들까요?
단순히 보유세 부담만 놓고 보면 그렇습니다. 하지만 자산 가치 하락 리스크나 생활 환경 변화 등을 종합적으로 고려해야 해요. 섣부른 결정보다는 신중한 접근이 필요합니다.
앞으로의 전망과 대비책
2025년 서울 부동산 보유세 급증은 단순한 일회성 현상이 아닙니다. 향후에도 시세 변동에 따라 공시가격과 보유세가 연동될 가능성이 높아요. 특히 강남권이나 재건축 호재가 있는 지역은 지속적인 관심과 대비가 필요합니다.
중요한 건 미리 준비하는 것입니다. 올해 보유세 부담이 크게 늘었다면, 내년에는 어떤 변화가 있을지 예상하고 대응 전략을 세워야 해요. 특히 조기 대선 등 정치적 변수도 고려하면서 유연하게 접근하는 게 현명합니다.
보유세 부담이 늘어난 건 분명 부담스럽지만, 다른 관점에서 보면 내 집의 자산 가치가 그만큼 올랐다는 의미이기도 해요. 중요한 건 이런 변화를 미리 예측하고 현명하게 대응하는 것입니다. 전문가와의 상담을 통해 본인 상황에 맞는 최적의 전략을 찾아보시길 권합니다.