계약갱신요구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다｜거절 사유는 9가지뿐

전세나 월세 만기가 다가오면 계속 살 수 있는지부터 확인하게 됩니다. 계약갱신요구권은 임차인이 한 번 쓸 수 있는 권리이고, 그 권리는 기간 안에 요구해야만 작동합니다. 언제부터 언제까지인지, 임대인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인지 조문으로 정리했습니다.

요구는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다

제6조의3 제1항은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 그 기간은 제6조 제1항이 정하는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

이 구간을 벗어난 요구는 법이 말하는 갱신요구가 아닙니다. 만기 한 달 전에 연락했다면 임대인이 응할 의무가 없고, 그때부터는 합의로만 계약이 이어집니다. 날짜를 세는 것이 이 권리의 첫 단계입니다.

한 번만 쓸 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다

제6조의3 제2항은 임차인이 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다고 하고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 정합니다. 이미 한 번 행사했다면 다음 만기에는 이 권리가 없습니다.

조건은 그대로 이어집니다. 같은 조 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 하되, 차임과 보증금만 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 합니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우는 9가지입니다

제6조의3 제1항 단서는 거절할 수 있는 경우를 열거합니다. 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우, 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우가 앞의 다섯입니다.

뒤의 넷은 주택 사정과 실거주입니다. 멸실로 목적 달성이 불가능한 경우, 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우, 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우, 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 중대한 사유가 있는 경우입니다. 연체는 ‘현재 밀려 있는지’가 아니라 ‘이른 사실이 있는지’로 판단합니다.

보증금은 5% 범위에서만 올릴 수 있습니다

제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 정합니다. 흔히 말하는 5% 상한이 이 조문입니다. 다만 같은 항 단서는 시·도가 조례로 그 범위에서 상한을 달리 정할 수 있다고 하므로 지역 확인이 필요합니다.

시점 제한도 있습니다. 제7조 제1항 후단은 증액청구를 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 합니다. 올린 지 1년이 안 됐다면 다시 올려 달라고 할 수 없습니다.

이 제도에서 놓치기 쉬운 것 — 실거주 거절 뒤 세를 놓으면 배상 책임이 남습니다

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 다른 사람에게 세를 놓는 경우를 법이 따로 다룹니다. 제6조의3 제5항은 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 손해를 배상하여야 한다고 정합니다.

배상액도 조문에 있습니다. 제6항은 합의가 없으면 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과의 차액의 2년분, 실제 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 한다고 합니다.

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이 글은 법령 원문을 근거로 제도를 정리한 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 갱신 거절의 정당성과 손해배상 범위는 개별 사실관계에 따라 달라지고 분쟁 시 법원의 판단을 받습니다. 구체적인 사안은 대한법률구조공단(132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하세요.