전세사기피해자 요건 4가지와 제외 3가지｜보증금 5억 이하, 확정일자가 출발점

보증금을 돌려받지 못했다고 해서 전부 전세사기피해자로 결정되는 것은 아닙니다. 특별법은 네 가지 요건을 모두 갖출 것을 요구하고, 따로 세 가지 제외 사유를 둡니다. 신청서를 쓰기 전에 어느 칸에서 걸리는지부터 확인하는 편이 빠릅니다.

① 요건 4가지 — 하나라도 빠지면 결정되지 않습니다

제3조 제1항은 요건을 모두 갖추어야 한다고 씁니다. 선택이 아니라 누적입니다. 첫째는 주택임대차보호법 제3조에 따른 주택의 인도와 주민등록, 그리고 같은 법 제3조의2 제2항에 따른 확정일자입니다. 임차권등기를 마쳤거나 민법 제303조에 따른 전세권이 설정된 경우도 포함합니다.

둘째는 보증금 5억원 이하, 셋째는 2인 이상의 임차인에게 보증금반환채권 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것, 넷째는 임대인이 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유입니다.

② 보증금 5억원 — 위원회가 2억원까지 올릴 수 있습니다

제2호 본문은 보증금 5억원 이하를 정하면서, 단서로 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건과 피해자의 여건을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다고 둡니다. 수도권 고가 전세를 염두에 둔 조항입니다.

따라서 보증금이 5억원을 조금 넘는다는 이유만으로 미리 포기할 필요는 없습니다. 상향 여부는 신청 시점의 위원회 운영 기준에 따르므로 관할 시·도에 확인하는 것이 정확합니다.

③ 제외 3가지 — 보증금을 온전히 회수할 수 있으면 빠집니다

제3조 제2항은 요건을 갖추어도 적용 대상에서 빼는 경우를 셋으로 정합니다. 공통점은 다른 경로로 보증금 전액을 돌려받을 수 있다는 점입니다.

제외 사유 판정

이런 경우	이렇게 한다
보증보험·보증에 가입해 전액 반환이 가능한 경우	제외
보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우	제외 (주택임대차보호법 제8조 제1항)
대항력·우선변제권으로 전액 자력 회수가 가능하다고 판단되는 경우	제외
위 셋에 해당하지 않고 제1항 요건을 모두 갖춘 경우	결정 대상

반대로 말하면 전세보증금반환보증에 가입해 두었다면 특별법이 아니라 보증 절차가 먼저입니다. 두 절차를 동시에 밟는 것이 아니라 회수 경로를 하나 고르는 문제입니다.

④ 경매·공매가 끝난 경우 — 요건 두 개가 빠집니다

제3조 제1항 단서는 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에 대해 제1호와 제3호 요건을 제외한다고 정합니다. 이미 집이 넘어가 대항요건을 유지할 수 없게 된 사람을 배제하지 않으려는 장치입니다.

⑤ 이 조문에서 놓치기 쉬운 것 — 자연인만 해당합니다

제3조 제1항 본문은 결정받고자 하는 임차인을 자연인에 한정한다고 못 박습니다. 법인 명의로 계약한 사택이나 법인 임차인은 이 법의 피해자 결정 대상이 아닙니다.

요건 판단이 애매하다면 신청 자체를 미루기보다 관할 시·도 접수 창구와 전세피해지원센터에서 서류 단계부터 확인받는 편이 시간을 아낍니다.

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이 글은 법률 원문을 근거로 정리한 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안의 인정 여부는 전세사기피해지원위원회의 심의로 정해지고 위원회 운영 기준은 변경될 수 있으므로, 신청 전 관할 시·도 또는 전세피해지원센터에서 확인하세요.