혹시 최근에 동네를 거닐다가 “또 가게가 비었네?”라고 생각해본 적 있으신가요? 실제로 지금 서울 상업용 부동산 시장에서는 정말 놀라운 일이 벌어지고 있어요. 한쪽에서는 A급 오피스가 임대료를 올려도 들어올 회사들이 줄을 서고 있는데, 바로 옆 상가들은 텅텅 비어가고 있거든요. 이런 극명한 대조, 정말 신기하지 않나요?
제가 부동산 업계에서 일하면서 이렇게 뚜렷한 양극화 현상을 본 적이 없었어요. 2025년 현재 서울 A급 오피스 공실률은 겨우 2.8%인데, 전국 상가 공실률은 13.2%를 넘나들고 있거든요. 이 글에서는 왜 이런 일이 벌어지고 있는지, 그리고 앞으로 어떻게 될지 상세히 알아보겠습니다.
서울 A급 오피스 시장, 지금이 전성시대인 이유
먼저 좋은 소식부터 말씀드릴게요. 서울 A급 오피스 시장은 정말 탄탄해요. JLL 코리아 자료를 보면, 2025년 1분기 서울 A급 오피스 전체 공실률이 2.8%로 전분기 대비 0.55%포인트나 떨어졌거든요. 이게 얼마나 놀라운 수치인지 아시나요?
권역별로 보면 더 흥미로워요. 강남(GBD) 권역은 공실률이 1.4%밖에 안 돼요. 거의 만실 수준이죠. 임대료도 평당 152,600원으로 세 권역 중 가장 높아요. 여의도는 공실률이 4.3%로 상대적으로 높지만, 그래도 123,900원의 임대료를 받고 있어요.
실제로 제가 아는 한 건물주 분은 “요즘 오피스는 내놔도 금방 나간다”고 하시더라고요. 특히 강남 테헤란로 쪽은 정말 인기가 많아서 임대료를 올려도 문의가 끊이지 않는다고 해요.
이런 현상이 나타나는 이유는 뭘까요? 첫 번째로는 공급이 제한적이에요. CBRE 코리아 보고서에 따르면, 서울과 분당 지역 오피스의 연평균 예상 공급량이 약 24만1천평으로 최근 10년 평균인 28만5천평보다 감소했거든요.
두 번째로는 IT와 금융권의 지속적인 수요예요. 쿠팡, 토스, 비바리퍼블리카 같은 대형 IT 기업들이 계속해서 오피스 공간을 확장하고 있어요. 원격근무가 화두가 되었지만, 실제로는 여전히 물리적 오피스 공간에 대한 수요가 견고하다는 거죠.
상가는 왜 이렇게 비어가고 있을까?
반대로 상가 시장은 정말 심각한 상황이에요. 전국 상가 공실률이 13.2%에 달하고, 일부 지역은 20%를 넘나들고 있어요. 서울도 예외가 아니에요. 전체 공실률이 10%를 돌파했고, 특정 지역은 더 심각한 수준이거든요.
가장 큰 원인은 자영업자들의 대규모 폐업이에요. 2025년 현재 연간 폐업 규모가 100만 건에 달한다고 해요. 고물가, 고금리, 저성장이라는 삼중고 속에서 자영업자 4명 중 3명이 한 달에 100만원도 못 번다는 충격적인 통계도 있어요.
- 온라인 쇼핑 급증: 코로나19 이후 온라인 소비가 폭증하면서 오프라인 매장 방문이 급격히 줄었어요
- 임대료 부담: 젠트리피케이션으로 인한 임대료 상승이 자영업자들의 목을 조르고 있어요
- 인건비 상승: 최저임금 인상과 인력난으로 인건비 부담이 크게 늘었어요
- 소비 패턴 변화: 2030 세대를 중심으로 경험 소비보다는 필수 소비 위주로 패턴이 바뀌었어요
- 신도시 상가 과잉: 신도시 개발 과정에서 무분별한 상가 공급이 이뤄진 결과예요
특히 지방 상황은 더 심각해요. 부산대 앞의 경우 전체 점포 1,300곳 중 400곳이 폐업했고, 세종시는 상가 4곳 중 1곳이 비어있다고 해요. 정말 충격적이죠?
지역별로 다른 양극화, 강남과 지방의 극명한 차이
흥미로운 건 서울 내에서도 지역별 편차가 크다는 거예요. 강남, 홍대, 이태원 같은 이른바 ‘핫플레이스’는 비교적 견조한 모습을 보이고 있어요. 외국인 관광객 수요 회복과 2030 세대의 집중으로 명동 같은 전통 상권도 조금씩 회복세를 보이고 있고요.
하지만 대부분의 동네 상권은 어려워요. 특히 주거지역 내 근린상가들은 정말 힘들어하고 있어요. 온라인 쇼핑과 배달 서비스가 발달하면서 굳이 밖으로 나갈 이유가 줄어들었거든요.
제가 사는 동네만 해도 작년에 문 닫은 가게가 5-6곳은 돼요. 그 자리에 새로 들어오는 곳도 거의 없고요. 건물주 입장에서는 정말 답답할 것 같아요.
투자자들은 어디로 몰리고 있을까?
이런 양극화 현상은 투자 시장에서도 극명하게 나타나고 있어요. KB국민은행 자료를 보면, 2024년 상업용 부동산 거래에서 업무시설(오피스) 비중이 28.7%로 2006년 이후 최고치를 기록했어요. 2022년 23.2%에서 꾸준히 늘어난 거죠.
반대로 리테일(상가) 투자는 크게 줄었어요. 젠스타메이트의 투자자 조사 결과를 보면, 오피스 투자는 현 수준을 유지하거나 확대하겠다는 의견이 많았지만, 리테일과 물류센터는 투자를 축소하겠다는 비중이 높았거든요.
이유는 명확해요. 안전자산에 대한 선호도가 높아진 거예요. 경기 불확실성이 커지면서 투자자들이 위험이 적고 수익이 안정적인 자산을 찾고 있는 거죠. 서울 핵심지역 A급 오피스가 바로 그런 자산이에요.
2025년 하반기, 이 양극화는 더 심해질까?
전문가들은 이런 양극화가 당분간 지속될 것으로 보고 있어요. CBRE 코리아는 2025년 서울 A급 오피스 시장의 임대료가 제한적 공급으로 인해 계속 상승할 것으로 전망했어요. 마곡 등 3대 권역 외 대규모 오피스 공급이 수요 이동을 촉진할 수는 있지만, 전체적인 상승 흐름은 바뀌지 않을 것 같아요.
반면 리테일 시장은 2025년에도 고물가와 내수 침체 속에서 가성비를 추구하는 소비 트렌드가 더욱 확산될 것으로 예상돼요. 다행히 명동 같은 주요 전통 상권은 외국인 관광객 회복에 힘입어 공실 감소가 기대되지만, 전체적인 회복까지는 시간이 필요할 것 같아요.
그래도 희망은 있다, 상가 시장의 기회 요소들
절망적인 이야기만 한 건 아니에요. 상가 시장에도 몇 가지 긍정적인 요소들이 있거든요.
첫 번째로는 공급 감소예요. 2024년 상업용 부동산 건축 허가 면적이 월평균 326만㎡로 전년 대비 15.9% 감소했어요. 과잉 공급 우려가 점차 완화되고 있다는 뜻이죠.
두 번째로는 체험형 매장의 부상이에요. 단순히 물건을 파는 게 아니라 고객에게 특별한 경험을 제공하는 매장들은 여전히 인기가 있어요. 팝업스토어, 체험 카페, 원데이 클래스 같은 것들 말이에요.
세 번째로는 금리 인하 기대감이에요. 한국은행이 기준금리를 인하하면 자영업자들의 대출 부담이 줄어들고, 소비도 늘어날 수 있거든요.
자주 묻는 질문들
서울 A급 오피스 공실률이 이렇게 낮은 이유가 뭔가요?
주된 이유는 제한적인 공급과 IT·금융권의 지속적인 수요예요. 특히 대형 기업들이 사무공간 확장을 계속하고 있고, 새로운 오피스 공급은 줄어들고 있어서 공급 부족 현상이 나타나고 있어요.
강남 오피스 임대료가 계속 오를까요?
단기적으로는 상승세가 지속될 것으로 보여요. 공급이 제한적이고 수요는 견고해서 임대료 상승 압력이 계속 있거든요. 다만 상승폭은 점차 둔화될 가능성이 높아요.
상가 투자는 지금 하면 안 되나요?
섣불리 판단하기는 어려워요. 다만 입지와 업종을 신중하게 선택해야 해요. 외국인 관광객이 많은 지역이나 체험형 매장이 들어설 수 있는 곳은 기회가 있을 수 있어요.
이 양극화 현상이 언제까지 지속될까요?
전문가들은 최소 2025년 말까지는 지속될 것으로 보고 있어요. 경기 회복과 소비 패턴 변화가 나타나야 상가 시장도 회복될 수 있을 것 같아요.
지방 상가는 정말 투자 가치가 없나요?
전체적으로는 어렵지만, 대학가나 교통 요지 같은 특정 지역은 여전히 기회가 있어요. 다만 더욱 신중한 접근이 필요하고, 임대료 기대치를 현실적으로 조정해야 해요.
서울 상업용 부동산의 양극화는 단순한 시장 현상을 넘어서 우리 사회의 구조적 변화를 보여주고 있어요. A급 오피스로 몰리는 투자와 텅 비어가는 동네 상가는 모두 같은 경제 환경에서 일어나고 있는 일이거든요. 앞으로 이 흐름이 어떻게 변할지 지켜보면서, 각자의 투자나 사업 결정에 참고하시면 좋을 것 같아요. 무엇보다 시장의 변화를 정확히 읽고 대응하는 것이 중요하겠죠?