2025년 12월, 아세안+3 거시경제조사기구(AMRO)가 한국 정부에 그린벨트 해제를 공식 권고했습니다. 그린벨트는 개발제한구역을 의미하며, 도시의 무분별한 확산을 막기 위해 지정된 녹지 보전 지역입니다. 국제기구가 한국의 주택 공급 확대 방안으로 그린벨트 해제를 직접 언급한 것은 이례적인 일로, 부동산 시장과 정책 방향에 상당한 관심이 집중되고 있습니다.
AMRO 권고의 배경과 핵심 내용
AMRO는 2025년 한국 연례협의 결과를 발표하며 내년 실질 GDP 성장률을 1.9%로 전망했습니다. 이와 함께 주택시장 과열 완화와 가계부채 억제를 위해 수요가 높은 지역의 재건축·재개발 규제 완화와 그린벨트 해제를 권고했습니다. 경상수지 흑자가 올 3분기 누적 기준 GDP 대비 6.1%를 기록하고 외환보유액이 단기 외채의 2.6배에 달해 대외 건전성은 견고하다고 평가했습니다.
서울 주택시장에 대한 우려
AMRO는 국내 위험 요인으로 서울 주택시장 가격 조정 가능성과 소규모 금융기관의 PF 대출 부실을 지목했습니다. 서울 아파트 가격이 46주 연속 상승세를 이어가면서 국제기구 차원에서 공급 확대 필요성을 강조한 것입니다.
정부의 그린벨트 해제 정책과 5만 호 공급 계획
2024년 11월 5일 정부는 서울 등 수도권 집값 안정화를 위해 개발제한구역 4곳을 해제해 총 5만 호의 신규택지를 발표했습니다. 주요 지역은 서울 서초구 ‘서리풀 지구'(67만 평, 2만 가구), 고양시 대곡역세권(60만 평, 9천 가구), 의왕시 오전왕곡(57만 평, 1만 4천 가구), 의정부 용현(24만 평, 7천 가구)입니다.
각 택지지구의 특징
‘서리풀지구’는 이번 조성택지 중 규모가 가장 큽니다. 서초구 방배·양재 생활권에 과천과천지구와 과천주암지구, 서초 내곡지구 등과 연계 개발이 가능한 환경이 장점입니다. 신분당선(청계산입구역), GTX-C(양재역) 등 철도 접근성이 뛰어나고, 경부고속도로·강남순환도시고속도로·분당내곡도시고속도로 등 교통환경이 우수합니다.
‘고양대곡 역세권’은 GTX-A노선, 3호선 경의중앙선, 서해선, 교외선(연말 개통예정)의 교통인프라와 외에도 고양 창릉지구와 장항지구를 연결하는 주거 벨트 역할이 기대됩니다.
그린벨트 해제의 집값 안정화 효과 분석
택지보상 등을 고려하면 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주라 내년과 2026년 수도권 아파트 준공 물량 부족 문제를 당장 해결하기엔 한계가 있습니다. 단기적 공급 효과는 미미하며 오히려 투기 수요를 자극해 일부 지역(특히 수도권) 집값 상승 압력을 가중시킬 수 있다는 분석이 있습니다. 정부 목표는 8만 호 등 공급 확대지만 입주까지 10년 이상 걸려, 2024~2025년은 공급 부족이 심화되어 양극화와 상승세 지속이 예상됩니다.
장기적 효과에 대한 전망
장기적으로 택지지구로 인한 집값 안정 효과는 발현될 가능성이 큽니다. 이번 발표한 택지의 상당량은 신혼부부용 장기전세 주택 등 청년과 신혼부부에게 집중될 전망이라 서초 서리풀지구 같은 알짜 입지는 일반분양 물량을 놓고 당첨을 위한 세대 간 눈치 보기가 치열할 전망입니다.
해외 그린벨트 정책 사례: 영국의 경험
영국의 그린벨트 해제는 주택 공급 부족 심화와 이에 따른 주택 가격 상승에 영향을 미쳤습니다. 해제된 지역에서는 주택 가격 안정 효과가 미미하거나 오히려 시장을 과열시킬 수 있다는 분석이 나옵니다. 영국의 강력한 그린벨트 정책은 도시의 무분별한 확산을 막는 데 기여했지만, 동시에 런던 및 남동부 지역의 만성적인 주택 공급 부족을 초래하여 주택 가격 상승의 주요 원인 중 하나로 지목됩니다.
영국 정부는 주택 위기 해결을 위해 그린벨트 일부(1997년 면적 대비 약 1%)를 해제하여 주택 공급을 시도했으나, 그 규모가 크지 않아 전반적인 시장 안정 효과는 제한적인 것으로 평가됩니다.
그린벨트 해제를 둘러싼 찬반 논쟁
찬성 측 주장
정부와 일부 지자체는 수도권 및 서울의 주택 가격 상승세를 꺾고 청년층과 신혼부부를 위한 충분한 주택을 공급하기 위해 그린벨트 해제가 필수적이라고 주장합니다. 비수도권 지역의 경우, 지역 특화 산업단지 조성 등 전략 사업을 위해 그린벨트를 해제하여 일자리를 창출하고 지역 경제에 활력을 불어넣어야 한다는 입장입니다. 환경영향평가가 3~5등급지 등 보전 가치가 낮거나 이미 난개발이 진행된 지역 안으로 해제를 검토하고 이어 환경 훼손을 최소화할 수 있다고 합니다.
반대 측 주장
2024년 11월 조사에서 국민 69.98%가 수도권 그린벨트 해제에 반대한다는 결과가 나왔습니다. 반대하는 이유로는 ‘미래세대에 물려줄 유산을 훼손 때문에 훼손할 수 없기 때문’이라는 응답이 많았습니다. 서울과 경기권의 도시 연담화를 막고 미래세대를 위한 유보지 목적인 그린벨트를 개발한다는 면에서 환경 보존을 강조하는 시민단체와의 갈등 중재나 임대주택 공급 비중이 높아 택지개발을 반대하는 지역 내 님비(not in my backyard) 목소리 대응 및 돌파도 필요해 보입니다.
한국 그린벨트 현황
2022년 말 기준으로 전국 그린벨트 지정 면적은 약 3,793㎢였으며, 이는 최초 지정 면적(약 5,397㎢)의 약 70% 수준입니다. 서울시 그린벨트 면적은 약 149.09㎢가 지정되어 있습니다. 서울 전체 면적(약 605㎢) 대비 4분의 1에 달하는 규모입니다. 수도권 그린벨트는 서울 외 경기도 고양, 의왕, 의정부 등 수도권 여러 지역에도 지정되어 있습니다.
자주 묻는 질문
AMRO가 한국에 그린벨트 해제를 권고한 이유는 무엇인가요?
주택시장 과열 완화와 가계부채 억제를 위해서입니다. AMRO는 2025년 한국 연례협의에서 수요가 높은 지역의 재건축·재개발 규제 완화와 함께 그린벨트 해제를 공급 확대 방안으로 제시했습니다.
그린벨트 해제로 언제쯤 입주가 가능한가요?
택지보상, 지구지정, 개발계획 수립 등을 고려하면 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주가 예상됩니다. 따라서 2025~2026년 수도권 공급 부족 문제를 당장 해결하기는 어렵습니다.
정부가 발표한 그린벨트 해제 지역은 어디인가요?
2024년 11월 발표 기준, 서울 서초구 서리풀 지구, 고양시 대곡역세권, 의왕시 오전왕곡, 의정부 용현 등 4개 지역입니다. 총 5만 호의 신규 주택 공급이 계획되어 있습니다.
그린벨트 해제가 집값 안정에 효과가 있나요?
단기적으로는 효과가 제한적입니다. 입주까지 장기간이 소요되고, 오히려 투기 수요를 자극할 수 있다는 우려가 있습니다. 장기적으로는 공급 확대 효과가 나타날 수 있지만, 영국 사례에서도 그린벨트 해제만으로는 시장 안정 효과가 크지 않았습니다.
그린벨트 해제에 대한 국민 여론은 어떤가요?
2024년 11월 조사에서 국민 약 70%가 수도권 그린벨트 해제에 반대하는 것으로 나타났습니다. 미래세대에 물려줄 환경 유산 훼손에 대한 우려가 주요 반대 이유로 꼽혔습니다.
한국 그린벨트의 전체 면적은 얼마나 되나요?
2022년 말 기준 전국 그린벨트 지정 면적은 약 3,793㎢로, 최초 지정 면적(약 5,397㎢)의 약 70% 수준입니다. 서울시 내 그린벨트는 약 149㎢로 서울 전체 면적의 약 25%에 해당합니다.
부동산 투자자 관점에서 그린벨트 해제 지역에 주목해야 하나요?
해제 지역 인근의 기존 주택과 토지 가격 상승 가능성에 주목할 수 있습니다. 다만 지구지정과 개발계획 수립에 시간이 걸리고, 지자체 협의나 환경 영향 평가 등 변수가 있어 장기적 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.
마무리
AMRO의 그린벨트 해제 권고는 한국 주택시장의 구조적 문제를 국제적 시각에서 조명한 것으로 볼 수 있습니다. 정부는 이미 2024년 수도권 4개 지역 해제를 발표했지만, 입주까지 최소 5~6년이 소요되어 단기 공급 부족 문제 해결에는 한계가 있습니다. 환경 보전과 주택 공급이라는 두 가지 가치 사이에서 균형을 찾는 것이 핵심 과제입니다.
부동산 투자자라면 그린벨트 해제 예정 지역의 교통 인프라 확충 계획과 지자체 협의 진행 상황을 주시하면서, 장기적 관점에서 투자 판단을 내리는 것이 바람직합니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 구체적인 투자 결정 시에는 전문가 상담을 권장합니다.